不動産の売却という大きな取引は、人生で何度もあるものではありません。
「何を準備したらいいのか分からない」「まず何をしたらいいんだろう」という方も多くいらっしゃるでしょう。
ハウジングサイトAXISでは、一人ひとりのご要望にお応えできるよう、未来まで見据えたご案内をさせていただいております。
まずは不動産売却のポイントを押さえ、売却に向けた準備を始めていきましょう。
大切な財産である不動産の売却を考えた時、誰しもが「少しでも高く売りたい」と考えることでしょう。
そもそも、「高く売れる物件」とはどのような物件なのでしょうか。
こちらでは、不動産評価を左右するポイントや、査定額を少しでも上げるコツをご紹介いたします。
査定評価の決め方
1.周辺環境
駅からのアクセスが良い、学校や商業施設が近くにあるなどの場合は、周辺環境が良好であると高評価を得られる傾向にあります。
反対に、墓地や送電線、産業廃棄物処理場などのいわゆる嫌悪施設と呼ばれるものが近くにある場合は、土地価格を落とすことがあります。
2.隣接道路
土地と隣接する道路の位置や方角も、査定評価に影響します。南側に面した道路や角地は高評価に繋がりやすく、北側に面した道路や周囲を建物に囲まれた土地は査定が低くなる傾向にあります。
3.物件の状態
中古物件の場合は、お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りをはじめ、各種設備の状態が評価に影響します。
更地の場合は植木などの残存物があると低評価につながりやすくなるため、自分で動かせるものはあらかじめ撤去しておきましょう。
4.土地の形状
一般的に、長方形や正方形のような整形地は使い勝手が良く、高評価につながる傾向にあります。接道部分が少ない旗竿地や、使い勝手の良くない三角形の土地、高低差のある土地などは査定評価が低くなってしまう場合があります。
5.道路幅員
建築基準法により、建物を建てるためには幅員4m以上の道路に対し2m以上接した土地が必要です。
幅員が4m以下の土地は制約が多く、低評価につながる傾向にあります。
6.日当たり
南向きの物件が高評価につながりやすいことは一般的にもよく知られています。
近年では室内に光を入れるための様々な工夫をされている物件が増えているため、その他の要素を含め総合的に判断します。
7.面積・間取り
戸建やマンションであれば、生活導線の整った間取りは高く評価されます。土地の場合、公法上の規制でマンションが建てられるエリアであれば、マンションが建てられる程度の広さがあると高評価につながります。
8.社会的状況
土地の市場価格は、社会情勢や経済の動きに大きく影響されます。例えば、今後再開発が予定されている土地などは高く評価されます。その他、税制の変更や増税など社会的な状況変化で影響されるため、タイミングを見極めることも大切です。
少しでも査定を良くするために
立地や周辺環境などはどうしても変えることはできませんが、売主様のちょっとした工夫で査定評価を上げることができます。査定前に以下のポイントに注意してみましょう。
1.清潔感がある
同じ築年数の物件でも、掃除が行き届き清潔感のある物件と、ホコリが溜まっている物件とでは印象が全く違います。
特にキッチンなどの水回りは掃除を念入りに行い清潔にすることで、良い印象を与えられます。
2.イヤなニオイがしない
生活している時は分からなくても、他人の家のニオイというのは案外気になるものです。特にタバコやペット、排水溝など、不快に感じるニオイがあると評価額が下がってしまいます。
場合によっては業者に依頼するのも良いでしょう。
3.生活を想像させるインテリア
購入希望者が「ここに住んだらすてきな生活が送れそう」と入居後の生活をイメージしやすいようなインテリアを置いておくこともポイントです。モデルルームのような部屋にする必要はありませんが、統一感が感じられる配置にするなどの工夫があると良いでしょう。
4.誠実な対応
どんなに条件の良い物件でも、対応が良くないと「この人とは取引をしたくない」と相手側に思わせてしまうリスクがあります。安心して取引ができると思ってもらえるよう、誠実な対応を心掛けましょう。
不動産の売却には様々な費用が必要です。
後々「こんなに費用がかかるなんて…」と焦らなくて済むように、あらかじめどれくらいの費用が必要なのか把握しておきましょう。
税金
印紙税や譲渡所得税など、不動産の売却には様々な税金を納める必要があります。
それぞれいくらくらいかかるのか大まかに把握し、備えておきましょう。
印紙税
印紙税は、売買契約を結ぶ際に、不動産売買契約書に貼付する「収入印紙」にかかる税金です。
税額は契約書記載の額に応じて変動します。
※契約金額が10万円を超える場合、現時点では軽減税率が適用されていますが、法改正により変更になる場合があります。
| 契約書記載金額 | 本則税率 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
※上記は軽減税理が適用された金額となっております。
譲渡所得税・住民税
不動産売却による利益が生じた場合、その利益は譲渡所得とみなされ、譲渡所得税や住民税が発生することがあります。
譲渡所得は売却額から取得費用（取得価格+諸費用）・売却時諸費用・特別控除を差し引いた金額です。
取得費は所有期間中の減価償却がなされている必要があります。
状況に応じて様々な軽減特例を受けることもできます。
| 不動産所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 譲渡所得税率 |
| 5年未満（短期譲渡） | 30% | 9% | 0.63％ | 39.63% |
| 5年以上（長期譲渡） | 15% | 5% | 0.315％ | 20.315% |
| 10年以上のマイホーム （6,000万円以下の部分） |
10% | 4% | 0.21％ | 14.21% |
| 10年以上のマイホーム （6,000万円超の部分） |
15% | 5% | 0.315％ | 20.315% |
※スマートフォンの場合は右にスクロールします。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産売却が成立した際に仲介業者に支払う報酬です。
不動産会社に支払う報酬額の上限は法律によって決められています。
仲介を依頼しても売却に至らなかった場合には仲介手数料は発生しません。
| 取引額 | 仲介手数料 |
| 200万円未満 | 取引額×5%＋消費税 ※特例あり |
| 200万円以上400万円未満 | 取引額×4%＋2万円＋消費税 ※特例あり |
| 400万円以上 | 取引額×3%＋6万円＋消費税 |
特例について
平成30年1月1日より、物件価格が400万円以下の売買・交換に関して、通常の売買に比べ現地調査等の費用を要するものは上限を超えて18万円+消費税まで受領できるようになりました。
この法改正により、空家等の取引を以前より積極的に行うことが期待できます。
登記費用
住宅ローンを組んで不動産を購入すると、不動産には抵当権が設定されます。
不動産を売却する際には残債を全額返済し、抵当権抹消手続きを行う必要があります。
登記手続きのための登録免許税は不動産1物件ごとに必要となります。
また、抵当権抹消や、登記住所と現在の住民票の住所が違った場合は登記住所変更など、司法書士報酬が必要になります。
その他の費用
物件を手放すにあたって、状況に応じた費用が必要になる場合があります。
例えば、クリーニング費用、リフォーム費用、解体費用、測量費用などが挙げられます。
また、今住んでいる家を売却する場合は引越し費用も必要です。
状況によって必要経費は異なりますので、まずは何が必要かリストアップしてみると良いでしょう。
STEP01
お問い合わせ
まずはお気軽にお問い合わせください。
不動産の売却について分からないことがあれば何でもご相談ください。
当社では不動産売却の基礎的な知識から相続に関するご相談まで幅広く対応いたします。
0565-42-7100
STEP02
査定の依頼
実際に売却するかどうかに関わらず査定を依頼してみましょう。
不動産の価値を知ることで、売却するかどうかを決めるための判断材料にもなります。
査定には、物件の概要や周辺地域の相場などをもとに簡易的に算出する机上査定と、実際に現地に向かい詳細な分析を行ったうえで算出する訪問査定があります。
査定結果に疑問がある場合は何でもご質問ください。根拠に基づいた回答をさせていただきます。
STEP03
媒介契約
査定額にご納得いただき、売却を決定されたら不動産会社との媒介契約を締結します。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれ異なる特徴がありますので、最適な方法を担当者と相談して決めていきましょう。
STEP04
販売活動
媒介契約を締結したら、不動産会社が販売活動を開始します。
販売活動は、webサイトへの公開、REINSへの登録、新聞広告や折り込みチラシ、フリーペーパー広告など、様々な方法で行います。
活動中の状況については、定期的にお客様へ報告いたします。
STEP05
内覧・交渉など
売却物件に居住しながら販売活動を行う場合は、購入希望者から内覧のご希望があれば、売主様ご自身にも内覧のご協力をいただくこととなります。
また、購入希望者から申込みがあれば、売買価格や支払い方法、支払い時期などに関する交渉が行われます。
交渉については当社が代行いたします。納得のいく結果につながるよう、ご要望があればあらかじめお伝えください。
STEP06
契約成立
売主様と買主様双方で売却条件の合意が取れたら、売買契約が締結されます。
一般的にはこの時点で買主様から売主様に売却代金の一部（手付金）が支払われます。
STEP07
引渡し
契約内容や双方間で取り決めたスケジュールに則り、土地の測量、司法書士への登記依頼、抵当権抹消など様々な手続きを進めます。
お引渡し日を迎えたら、残代金の受け渡しなどを行い、お引渡し完了となります。
